Вопрос: Какую информацию должна содержать проектная декларация?
Ответ: Проектная декларация должна содержать две составляющие: информацию о застройщике и о проекте строительства. Содержание информации о застройщике включает в себя основные сведения о его статусе (т.е. является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), сведения о государственной регистрации, об учредителях, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.
В информации о проекте строительства должны быть отражены цели, сроки и этапы строительства, данные об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения.Кроме того, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, сведения о подрядчиках и др. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, причем с момента указанного опубликования до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пройти не менее 14 дней.
Вопрос: Какие обязательные условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?
Ответ: Предметом договора является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Застройщик несет две основные обязанности: построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок, а также передать соответствующий объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.
У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо основных обязанностей сторон в договоре могут предусматриваться и дополнительные, определяемые сторонами.К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Очень важно при заключении договора правильно указать в нем объект долевого строительства, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую площадь объекта. Теперь что касается цены договора.
Она может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Уплата цены договора может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается также договором. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае установлена определенная процедура действий.
Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об изменении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.
Во-вторых, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Также важное условие договора - гарантийный срок на объект долевого строительства. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет.
Вопрос: Почему договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации?
Ответ: При государственной регистрации договоры участия в долевом строительстве проходят дополнительную проверку у государственного регистратора на предмет его соответствия закону. Кроме того, государственная регистрация обеспечивает публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем сторонам, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.
Кроме договоров участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по договорам, государственной регистрации подлежат изменения, вносимые в такие договоры.
Вопрос: Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику?
Ответ: На основании передаточного акта или иного документа о передаче. Из документа о передаче должно четко следовать, что одна сторона – застройщик - передает, а другая сторона - участник долевого строительства - принимает определенный объект долевого строительства.
Стороны указывают, в соответствии с каким договором производится передача объекта, а также соответствуют ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в передаточном акте. До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передача объекта долевого строительства не допускается.
Вопрос: Каким образом закон о долевом строительстве должен решает задачи по защите прав и интересов граждан, участвующих в долевом строительстве?
Ответ: Закон № 214-ФЗ называется "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Он призван защитить права и интересы граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья на условиях долевого участия.
Снижение рисков участников долевого строительства обеспечено за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о них самих, так и о проектах жилищного строительства (так называемая проектная декларация). Законом установлены обязательные условия, порядок заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, существует обязательное условие учета договоров участия в долевом строительстве. Это сделано для того, чтобы исключить передачу прав на одну строящуюся квартиру одновременно нескольким лицам.
